今回は予算設定と資産評価です。
まず大切なことは、自分の状況把握です。
自分はいくら資産があるのか、どれくらい資金を投下できるのか、融資はどれくらい可能か、などを理解する必要があります。
例えば、相続税対策で評価額を2億円圧縮したいと考えている方は現金でやるにしても融資を使うにしても最低でも2億円以上の投資金額が必要になります。
所得税対策だとしたらいくら所得税を減らしたいか、収入ならいくら増やしたいかを考え、そのためにはいくらの自己資金が必要かの予算設定をすることになります。
そのために、現状把握が必要になり将来の展望が必要になります。
現在、40歳ならば「50歳までに年収をで150万円増やしたい！その時には所得税も増えているだろうから所得税対策になる物件でおおよそ7,000万の物件が2棟買えたら150万増えて所得税は100万減らすことができる！そして50歳の時に売却したら売却で2,000万手残りができるぞ！最後には家族に保険のことを考えて団体生命信用保険付きで手のかからない新築を持てば家族に修繕や入居者の心配は少ない物件になるかな？」
こんなことを考えることが出来て、その通りになったら万々歳ですね。
その通りにはいかないにしても思ってもいないことはそれ以上になることはありません。
よって大袈裟ぐらいに想定をしておき妥協点を見極めることが重要です。
予算を想定するには将来の展望を考え、現状把握の結果との差をどのように埋めるかを考えことになります。
そして、その差を埋めることが不動産投資では可能になります。
また、資産評価で重要ポイントになるのは２つあり、「本人の属性」と「物件評価」になります。 まずは「本人の属性」とは何かについて話していきます。
本人の属性とは、「その人がどのようなものに所属しているか」ということです。 本人の属性はなんのために必要になるかというと融資を受けるために必要になります。 ほとんどの人が住宅を建てるときに銀行の融資を使います。 では、「本人の属性」と「融資」はどのように関係しているのでしょうか。 以下で具体例を挙げてみたので、考えてみて下さい。
まず、銀行どのような人に融資をするでしょうか？ 水商売の方と公務員の方で比較してみましょう。 水商売の年収1,000万円の方と公務員の年収500万円の方のどちらが融資しやすいでしょうか？
答えは公務員の方になります。 なぜなら水商売の方が収入は安定しないからです。 芸能の方なども同じことが言えます。投資物件の購入でも同じことが言えます。 当然、銀行は様々あるので評価仕方も様々ですが一般的な評価では公務員の方が融資がつきやすい銀行が大半です。 つまり、銀行はお金を貸してしっかりと返済ができるかを重要視しているため、本人の属性が重要になるのです。
もう一つが「物件の評価」です。 物件の評価には建物と土地の２つがあります。
まずは土地の評価についてです。
そもそもですが土地には評価するのにいわゆる一物4価という評価があります。 これは、路線価格、固定資産税評価額、公示価格、時価になります。 銀行の多くは路線価*を評価基準にするところが多いです。 さらに路線価にストレスをかけ8割ぐらいで評価する銀行もあります。 ※路線価：路線に面する１平方メートルあたりの価格のこと
次に建物の評価についてです。 建物は固定資産税評価額が基準になります。 固定資産税評価は3年に一度評価変えがあるので3年毎に評価は下がっていきます。 ですので、評価額が0の物件もたまにあります。 築年数がかなり古い物件に稀にみられます。
また、販売価格が評価額割れしている物件がたまにあります。 そのような物件は融資はしやすい傾向にあります。 しかし、これは築年数が古い物件になるので修繕などの知識や経験が必須になります。 かなり経験値が必要になるので初めての物件で購入する場合は経験値がある方に相談するなどが必要かと思います。
その他に当然ですが、その物件の収支が重要なポイントになります。 その指標は利回りになります。 ここでは資産評価のお話ですので利回りについては別の機会にお話しします。
まとめると、不動産投資においての物件選びでは、金融機関に対しての見方を考える必要があり、 融資のつきやすい物件を選ぶことが物件を選定するポイントになるということです。
不動産投資は属性にもよりますが再現性の高い投資です。
同じ物件はありませんが近い物件はありますし、あとはどのようにその物件に出会うかです。
そのためには現状把握、将来の展望を考えて予算を的確に捻出するための計画が必要になるので物件を購入する前にやれることを考えて行動することが重要ではないでしょうか？