今回は市場調査です。
賃貸住宅の経営ではリスクが多々あります。
それを回避するには様々な調査が必要になります。
主には人口、世帯数、家賃帯、下落率、どのような企業がなるか多い賃貸需要の層はどこかなどがあります。
また、投資を行うエリアを絞る時には都心なのか地方なのかが大きなポイントになります。
当然、都心に行けば賃貸需要は多くあります。
地方に行けば需要は下がります。
日本は東京に人口が集中しているので都心が家賃が高い理由になります。
要は需要と供給のバランスです。
しかし、地方でも需要はあるのに供給が足りなければ家賃が高いこともあります。
例えるなら砂漠で水が売っていたら1万円でも買う方がいるようなもんですね。
瞬間的な需要かも知れませんが白馬などがそれにあたります。
海外の資本が入り外国人の方が多くいます。
ワンルームでも10万円する場合があります。
これは私が市場調査をした結果知り得た情報です。
人口は9500人ほどですが住民票を移してない人は多数います。
そして海外から人が流入してます。
ホテルではなく賃貸住宅の需要が高くなってきています。
日本人では家賃が高い物件も海外の方からしたら安い場合があります。
また、海外の資本のホテルなどの従業員は海外の企業から給与を得るので円安のことも合間って高い家賃でも入ります。
日本企業、主にホテル業も盛んになりまだ新たにホテルが建設されています。
当然、従業員はホテルを使うのではなく賃貸住宅に住みます。
そのように需要は高まっています。
しかし、企業や大学などに依存した賃貸経営をすると撤退の時のダメージが大きくなることを一理ありますのでその注意は必要です。
このように人口だけではなく、企業の動きなどにも注視する必要があります。
当然、企業や大学生の需要となると単身者の需要になります。
逆に小学校、中学校、特に進学校の近くになるとファミリー層の需要が高まります。
基本的には地方と都心では利回りに差が出てきます。
これも需要と供給のバランスに直結します。
都心の需要が高いため、値段が高くなります。
そのため利回りは下がることになります。
地方ではこれと逆のことが起こります。
需要が低いため値段が下がり利回りが上がる。
また、土地の値段が単純に低いことも原因の一つです。
土地の値段が高い方（都心）のメリットは売却を考えた時、値段の下落が抑えられます。
土地値を下回り売却することはまずないので限界値が見やすいです。
逆に土地の値段が低い（地方）では建物にお金をかけることがあります。
その場合、評価額と買った値段の差があるため固定資産税が安くすんだり、相続税対策をするには効果的です。
また、購入時に土地と建物の値段をつける時に建物に比重を置くことが違和感がなくなります。
そのため所得税対策に効果が出やすくなります。
このよに用途や考え方により買う物件が変わるので良く理解して考えて購入をしましょう。