なぜ不動産投資を始めるのか。収益を上げたいのか、将来の資産形成を目指しているのか、税金対策での投資なのか等、目的によって投資先や戦略が異なります。
目的により投資する物件が変わりますので明確にする必要があります。
ですので、不動産投資を始めるには、まず目的を明確にすることが大切です。
ここでの目的とは「相続税の軽減のため」、「所得税の軽減のため」、「事業承継の対策として」、「資産の組み換えのため」、「収益を上げる」、「資産形成のため」等があります。
今回は 資産の組み替えのためです。
今までの相続税の軽減、所得税の軽減、3)事業承継の対象と大きく違うのは、税金に特化したものではなく資産に特化するというところです。
ポートフォリオをどのように持つか、どのようにリスクを分散するかを考える必要があります。
株や投資信託でも一つの銘柄に集中するのではなく分散して持つ方がリスクのヘッジは出来ると言われています。
同じように不動産にもヘッジをかける必要があると僕自身は思っています。
投資の神様、ウォーレンバフェットは集中して持つ方が良いと言いますが、集中して持つことができるのは莫大な知識と経験があるからだと理解しています。
それが出来ないのであれば分散して持つことがリスクヘッジになると僕は考えます。
例で例えるならば東京に資産10億を集中したとき、大きな地震があった場合、その10億の資産のほとんどを失ったことになる場合があります。
分散の仕方は様々あります。
東京でも地域を分ける、都道府県を分ける、国を分ける、不動産だけでなく動産(株、金、貯金)と分けるなど様々です。
資産の組み替えは不動産の中だけではなく様々な資産で考える必要があります。
資産の組み替えの例を少し記載します。
例1) 今持っている土地の価値が低いため、新たに土地を購入して建物を建築する場合
この場合、価値の捉え方が様々あります。
家賃が取れない、評価額が高い割に使いにくい、面積が多く固定資産税が高い割に身入りが少ないなどです。
よくあるのは、家賃が取れないエリアに土地を大きく所有しているので家賃が高いエリアの小さい土地を購入するなどがあります。
土地が小さくなると損に思うかもしれませんが、その場合は建築面積も減るので投資額が小さく済みます。
また、土地は小さくなりますが収支が変わらないことも多々あります。
地方の大きい土地と都心の小さい土地を比べるとイメージしやすいかと思います。
駐車場がいるかいらないかでも大きく違います。
例2) 自己資金を利用して不動産にする場合
相続の時にもお伝えしましたが現金の評価は軽減がありません。
現金を不動産に変えることで評価減を受けることができます。
また、現在の銀行預金の利率を見ると100万円を預けても年間100円ほどしか増えません。
預金金利は0.01%だとすると不動産購入する時に借りる金利を考えたら自己資金を投下した方が得になる場合があります。
借入金利は1%から3%ぐらいになるのでどちらに投下した方が良いかは一目瞭然です。
しかし現金は流動性が高いので全てをつぎ込むことはおすすめしません。
ある程度余力を持って投下する金額を考える必要があります。
資産の組み替えは、不動産から不動産もありますが不動産から動産、動産から不動産、動産から動産と様々あります。
必要なのは現在の状況の把握、今後のビジョンを見ることが重要と思います。